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常见问题解答



物业有没有义务对外墙进行清洗?

返回列表 浏览:592 发布日期:2020-08-20 11:07:14【
最近,很多业主致电物业公司:外墙玻璃为什么没有清洗?物业公司回复:我们没有义务清洗外墙玻璃。很多业主感到不满的同时也表示困惑,那么,物业公司到底有没有义务清洗外墙呢?由于这个问题比较复杂,德鑫清洁将以简洁的逻辑进行详细分析,希望对各位业主有所帮助。
 
首先,弄清楚什么是公共区域和物业的维护保养范围。根据《文化信息产业园(一期)临时管理规约》(以下简称“临时规约”)第37.7条规定: “37.7. 公共区域:是指由某幢物业或是由整个物业服务区域内的某些或全部业主、使用人共同使用的区域。”毫无疑问,外墙玻璃属于公共区域,公共区域属于物业维护保养的范围。
 
我们先来看一下“临时规约”中涉及到公共区域的一些约定。
“临时规约”附件一 物业基本服务的内容及标准
一、综合管理服务标准
22)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
二、公共区域清洁卫生服务标准
(一)、楼内公共区域
5) 门、窗等玻璃:保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。
 
之前物业公司每年清洗外墙玻璃2次,已形成事实约定,开发商改变服务标准违反了“临时规约”的第25条规定:业主大会成立前,物业服务企业的续聘、改聘由建设单位根据相关法规的规定实施。物业服务收费标准和物业服务质量标准的改变必须征得全体业主的同意,前期物业合同的其他任何改变,建设单位应在本物业区域内公告。
 
开发商擅自改变物业服务标准,具体讲,不断降低物业服务标准,而未经全体业主同意,这就是违约。而清洗外墙玻璃,就是为了保持洁净的措施。此外,开发商于2019年8月,未经全体业主同意,又一次更换了物业公司。
 
综上所述,物业公司有义务定期清洗外墙玻璃。原因有两个,一是,之前的物业公司每年清洗2次外墙玻璃,已经与业主形成事实约定,而开发商未经全体业主同意,降低服务标准,取消外墙清洗服务,属于违约行为;第二,根据“临时规约”附件一第二点(一)5条的规定,物业公司应对门、窗等玻璃保持洁净,而清洗玻璃外侧就是保持洁净的必要作业。
 
我们再来看看相关的外墙清洗的规定有哪些?
 
一、物业外墙属于小区公共设施部分,其清洗费用应从公共维修基金里支取。
二、依据《物业管理条例》
 
第五十三条
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
 
第五十四条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
 
如何解决外墙清洗问题?
 
在条件允许下,或大部分业主反映与建议下,物业公司应该出资对外墙进行定期清洗。
 
一般来说,物业公司一到两年会对外墙进行一次清洗,但还是要看物业合同里,这个费用是不是包括在物业管理费里,如果不是的话,也可以要求物业联系清洁公司进行清洁,但费用需由业主支付。
 
另外,《建筑外墙清洗维护技术规程》(JGJ168-2009),自2009年6月1日起实施。
 
因此,如果有多数业主反映与建议,要求对外墙进行定期清洗,可以按照以下方法解决:
 
首先,物业公司应公示与开发商签订的服务合同,以确认合同中是否有约定清洗外墙一项,如果合同中有约定,则物业公司执行合同约定,对外墙进行定期清洗;

在条件允许下,物业公司应该出资进行外墙清洗;

根据 “临时规约”第16条的规定:“16.本物业区域内利用公共区域或公用部位布置楼宇多媒体广告、室内或室外张贴广告、路牌广告,或是利用公共设施、设备进行的其他经营,必须得到建设单位、物业服务企业和相关业主的许可,获得的收入属于全体业主所有,归入本物业服务区域的物业管理账户,用于对业主的服务。该项收入应定期向业主公布。”
业主建议,本小区物业公司应将上述第16条规定的公共收益首先用于外墙清洗,业主认为,物业公司具备“条件允许”这个要素,因此,物业公司应该出资定期对外墙进行清洗。

如果上面两种方案均无法执行,业主可以有三个选择:

(1)起诉开发商和物业公司;
(2)全体业主出资,定期对外墙进行清洗;
(3)召开业主大会,成立业主委员会,动用维修基金对外墙进行定期清洗与维护。
 

还有,根据“临时规约”第9.6条的规定:“9.6建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决。建设单位拒绝修复或者拖延修复的,业主可以自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。”建设单位即开发商东方文信经常拒绝履行维修义务,比如外墙玻璃破裂,经常未及时修复。

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